Сделка по приобретению собственного дома всегда относилась к категории сложных. Каждый дом имеет свою индивидуальную историю. От этой истории, возможно, будет зависеть ваше счастье.
Первое, что надо сделать когда происходит аренда деревенского дома или покупка дома – это прояснить вопрос о земле. Продавец дома должен показать вам подлинные документы, которые подтверждают, что именно он является хозяином земельного участка под домом. Наиболее выгодный вариант, при этом, когда хозяин дома является полноправным владельцем участка. Может возникнуть ситуация в которой земельный участок под домом входит в качестве доли в общую долевую собственность. Если это так, то имейте в виду, что правом первоочередного выкупа отчуждаемой доли обладают сособственники земли. По этой причине собственник доли должен направить им публичное предложение купить долю. Собственник доли, при формировании предложения должен указать цену предлагаемой для продажи доли. Если ответа от сособственников не последовало или они отказались выкупать долю, то владелец доли имеет полное право реализовать долю по собственному усмотрению, но по цене не меньшей, чем предлагалось сособственникам участка.
Если земля находится в пользовании на праве так называемого пожизненного наследуемого владения или так называемом бессрочном пользовании, то его владелец должен заключить с государством договор аренды данной земли, либо перевести его в собственность. При совершении сделки по купле-продаже домов, расположенных на участках, которые находятся в пожизненном владении и бессрочном пользовании покупатель получает право в дальнейшем либо выкупить землю, либо заново заключить договор аренды. Таким образом, объектом сделки в такой ситуации будет сам дом, а земля перейдет к новому владельцу по праву собственности или праве аренды.
Если земля находится у продавца дома на праве аренды, то при сделке по покупке дома можно заключить договор цессии – договор об уступке права аренды земельного участка. Важно, что при заключении договора цессии необходимо согласие собственника земельного участка. Бывают ситуации, при которых договор цессии заключить нельзя. Например, такое условие может содержаться в действующем договоре аренды. Но, в любом случае, если приобретаемый дом построен на арендуемом земельном участке, то право аренды автоматически переходит новому хозяину дома.
Немаловажное значение имеет вопрос о том, к какой категории целевого назначения принадлежит земельный участок. Если земля отнесена к землям сельскохозяйственного назначения, то ваш дом могут попросту снести, при этом вас заставят заплатить штраф и оплатить работы по рекультивации земли под домом. При покупке следует знать, что земельный участок получен владельцем для индивидуального строительства жилья. Земля также может быть предоставлена для садоводства, строительства дачи, а также для ведения подсобного хозяйства. Целевое назначение земли под домом можно и изменить, но для этого потребуется дополнительное время, деньги и часть вашего здоровья.
